На рынке премиальной недвижимости России завершена одна из крупнейших сделок. Проданы все апартаменты на 90-м этаже башни «Восток» офисно-рекреационного комплекса «Федерация». О том как инвестировать в апарт-отели, я писал целую статью.
Покупателю, имя которого держится в тайне, почти полторы тысячи квадратных метров обошлись в 1,1 миллиарда рублей. 46 апартаментов, площадью 4 200 квадратных метров, с 69-го по 84-й этажи, остаются нераспроданными.
Инвесторов всегда интересовала московская премиальная недвижимость – прогноз аналитиков Savills World Cities Prime Residential Index предполагает не менее 5 % ежегодного роста доходности арендного бизнеса.
Но арендный доход нельзя назвать единственным способом наращивания капитала. Предполагается, что покупательская активность в этом сегменте недвижимости возрастет минимум на 7 %.
Недвижимость в 2020 году. Стоит ли покупать?
Кардинальных изменений условий на рынке не предвидится. Более того, отмечаются разноплановые тренды. Имеются предпосылки к тому, что некоторые застройщики будут заключать сделки с дисконтом. Небольшим, около 5 %. В премиальном сегменте – до 15 %.
Однако, ряд застройщиков уже сейчас стали ежемесячно повышать цену квадратного метра. Только в апреле средняя стоимость возросла на 3 %. Из-за вынужденного прекращения работы на стройках, закрытия офисов продаж, компании вынуждены принимать меры по компенсации издержек.
Поэтому прогноз цен на недвижимость в 2020 особо не радует. Если повышения не будет летом, то к осени они вырастут непременно. У компаний, занимающихся возведением новостроек, свои проблемы:
- введенное в прошлом году обязательное банковское проектное финансирование;
- затраты на обслуживание полученных кредитов;
- необходимость вывода проекта на изначально заложенные инвестиционные показатели.
Несмотря на снижение спроса во время введенного властями режима самоизоляции, застройщики перевели работу в онлайн формат. Это позволило им сократить потери.
Отложенный спрос накапливается. Когда ограничения на передвижение будут полностью сняты, многие покупатели придут на рынок недвижимости – прогноз особенно благоприятный, учитывая возможность оформить ипотеку по рекордно низким процентам.
Напоминаю, программа государственного субсидирования «Ипотека 6,5 %» предполагает компенсацию банкам разницы процентов по выданным для приобретения жилья в новостройках ипотечным кредитам.
Пожалуй, на данный момент именно льготная ипотечная программа является одним из основных катализаторов, способствующих быстрому возрождению рынка недвижимости. Некоторые банковские структуры намерены сделать еще больше, снижая проценты до 5,9 %. Программа будет работать до ноября 2020-го.
К осени спрос заметно возрастет. Подрастут и цены. Следовательно, ждать осени не стоит. Правда, прогнозы, особенно на рынке недвижимости, часто не сбываются. Возможно, что к осени, учитывая глубину кризисных явлений, Центробанк снизит ключевую ставку. Следовательно, у финансовых структур появится возможность еще больше снизить процент по ипотечному кредитованию.
Какова вероятность снижения цен на недвижимость в 2020 году?
Большая часть экспертов рынка недвижимости, которым я задавал этот вопрос, единодушна в своем мнении — предпосылок для значительного роста цен нет. В этом кризисе, в отличие от финансового 2008-го, жилая недвижимость выступает как супергерой. О том, что ожидает рынок недвижимости осенью 2020 года эксперты высказались в аналитической статье на моем сайте.
Все дополнительные затраты, связанные с ростом цен на стройматериалы, застройщики будут решать за счет внутренней оптимизации. Учитывая значительное снижение доходов и накоплений населения и реальную экономическую ситуацию, нет смысла повышать цены на квадратные метры в новостройках.
Но и уверенно заявлять, что цены снизятся, рискованно. А вот на вторичном рынке жилья велика вероятность корректировки цен в сторону уменьшения:
- спрос на нее к концу 2020-го может сократиться на 40 %;
- цены снизятся на 20 %, поскольку программа госсубсидирования «Ипотека 6,5 %» не распространяется на вторичку.
Основным фактором, вынуждающим застройщиков и владельцев вторичной недвижимости снижать цены, является неизбежное падение платежеспособного спроса. До начала коронакризиса прогноз цен на недвижимость предполагал их рост минимум на 20 % до 2022 года. Но пандемия коронавирусной инфекции изменила все ожидания игроков рынка.
Что выбрать, новое или вторичное жилье?
Как и прогнозы на недвижимость в 2020, так и универсальные рекомендации по поводу выбора новостройки или вторички, могут «не сработать». Много факторов, влияющих на выбор покупателя, кроме цены и источников дополнительного финансирования. Перечислю лишь некоторые:
♦ Инвестиционная привлекательность новостроек очевидна, однако, вторичное жилье в обустроенном районе, также признается надежным вложением.
♦ Привлекательность современной планировки может «померкнуть» в сравнении с необходимостью делать ремонт в недавно сданной квартире, искать для этого средства, арендовать на это время жилье.
♦ Предложений на вторичном рынке обычно намного больше, чем новостроек. Можно найти квартиру, соответствующую всем личным пожеланиям.
♦ Вторичка уже сразу после покупки пригодна для проживания.
♦ Оформление при работе с застройщиком и подписании договора долевого участия, создают дополнительные проблемы и финансовую нагрузку. ДДУ требуется зарегистрировать в Росреестре.
♦ История и юридическая чистота документов на квартиру – явно слабая сторона вторичного жилья. Она может оказаться с обременениями, залоговыми обязательствами, иным тяжким грузом, вплоть до внезапно появившихся наследников.
Выводы по рынку недвижимости в 2020 году
Что ожидать от рынка, когда все ограничения будут сняты? Предлагаю свой прогноз недвижимости на 2020 год, основанный на общении, как с застройщиками, так и риелторами:
- отложенный спрос приведет к возникновению ажиотажа, возможно, что достаточно кратковременного;
- льготная ипотека будет стимулировать инвестиции в новостройки;
- из-за падения доходов населения снижение цен на первичку достигнет 10-20 %;
- кризис затронет и вторичный рынок, на который не распространяется программа льготного ипотечного кредитования.
Актуальность вложений в недвижимость в нынешней экономической ситуации растет. Такие активы, в большинстве своем, признаются более стабильными. В мире, после завершения пандемии, существенно возрастет спрос на жилье вне пределов мегаполиса.
Уже сейчас многие жители столицы выбирают загородные дома, чтобы снизить вероятность инфицирования в густозаселенных районах. Благо стоимость дач и домостроений в сельской местности – не растет. Разве что, в пределах инфляции. Но и не снижается. Спасибо за внимание, всегда Ваш «Максимальный доход»
