Что ожидать от рынка недвижимости осенью 2020 года?

Приветствую вас друзья на своем блоге. Рад, что зашли и читаете материалы, которые я старательно готовлю специально для вас. С отменой введенных во многих странах ограничений, рынок недвижимости постепенно возвращается к нормальной работе.

Возрастает экономическая активность бизнеса. Мобильность населения повышается. Сегодня, поговорим о рынке недвижимости в России и в Мире в целом.

Поскольку глобальная экономика выходит из краткосрочных и среднесрочных сбоев неравномерно, то и восстановление операций с недвижимым имуществом отличает локальный характер. Пока только в странах Евросоюза сняты запреты на просмотры помещений и совершение сделок.

Обзор глобального рынка недвижимости сегодня

Аналитики Knight Frank установили, что динамика возрождения ключевых рынков недвижимого имущества во многом зависит от региона.

♦ Китай возвращается к уровню продаж до пандемии

Наиболее высокие темпы возрождения в Азиатско-Тихоокеанском регионе показал Китай. Фактически Поднебесная уже достигла показателей до начала пандемии.

♦ Европейские страны

Европа восстанавливается после коронакризиса. Во многих странах разрешен просмотр жилых объектов и заключение сделок в сфере недвижимости, как коммерческой, так и жилой. Правда, проведенный анализ рынка недвижимости свидетельствует, что 50 % инвесторов не спешат, явно ожидая выгодных дистресс-активов.

По коммерческим объектам таких предложений проблемных активов пока не много, поэтому и объемы инвестирования в этот сектор могут сократиться на 30 %. Покупателям интересны разные сегменты – и жилой фонд для получения ВНЖ, и приобретение жилья в курортных регионах. Италия, к примеру, заняла лидирующее положение по количеству и размерам дисконтов для выставленных на продажу объектов.

Подобных предложений достаточно много на рынке недвижимости Греции и Испании, Кипра и Франции. Собственники готовы продать собственность с дисконтом. Как говорится, «торг уместен». Наибольший интерес для инвесторов представляет жилой фонд в Греции и на Кипре.

Это наиболее безопасные в эпидемиологическом плане страны Европы: в Греции уже снят строгий карантин, разрешено путешествие по островам; Кипр принимает гостей и отдыхающих без ограничений. Вполне возможно, что при подобной активности, отложенный из-за пандемии спрос будет реализован уже осенью 2020-го.

♦ Коммерческая и офисная недвижимость в Великобритании подешевела

С 13.05.2020 риелторы на территории Соединенного Королевства вернулись в офисы. Полный выход из карантинных ограничений в Великобритании намечен на июль. По мнению аналитиков Knight Frank стоимость жилья в Лондоне снизится минимум на 7 %, а в регионах – на 5 %.

♦ Океания

Укрепление австралийского доллара стимулировало возрастание средних цен на жилье в Сиднее почти на 5 %. Работа риелторов разрешена в Австралии с 9 мая. Уже отмечаются первые признаки восстановления инвестиционной активности на рынке. В Новой Зеландии начинается II этап снятия введенных из-за пандемии ограничений.

В офисы возвращаются сотрудники, а в школы — ученики. Однако, даже растущий спрос на квадратные метры в новостройках со стороны иностранных покупателей, особенно не влияет на новозеландский рынок недвижимости — прогноз цен и активности инвесторов во многом зависит от темпов восстановления экономики страны.

Российский рынок недвижимости

Отечественный рынок недвижимости, как и всю экономику России, затронул коронавирус. Некоторые эксперты уверены, что ущерб от приостановки работы многих предприятий оказался даже большим, нежели падение нефтяных котировок. Но снижение ключевой ставки ЦБ предоставило инвесторам с запасом рублевой ликвидности определенную свободу маневра.

А вот ожидания роста предложений проблемных активов жилой и коммерческой недвижимости, пока остаются неоправданными. На российском рынке недвижимости их практически еще и нет, что приведет к его существенному проседанию.

Рынок новостроек выглядит достаточно оптимистично. Спрос поддерживает субсидирование ипотечного кредитования под 6,5 %. Только в одной Москве под программу господдержки попадает не менее 25 % новых квартир. Правда, долгосрочные прогнозы делать пока рано, поскольку:

• могут появиться новые «черные лебеди», пусть и краткосрочные;
• потенциальный покупатель опасается потерять работу, не желает брать кредиты;
• велика вероятность обвала количества сделок по недвижимости – до 40-50 % от показателей прошлого года;
• даже активная работа риелторов во II полугодии даст возможность сократить отставание от показателей 2019-го лишь до 25 %.

Полноценно рынок недвижимости сможет восстановиться только в конце года. Застройщики станут корректировать цены, предлагая покупателям жилье с дисконтом. Однако, у столь приятного для покупателей стремления появятся сдерживающие факторы.

Если в проект заложен эскроу или предусмотрено проектное финансирование, застройщик вынужден будет учитывать мнение банка. Кстати, если вы купили квартиру, с нее можно вернуть налог в 13 %. Как это сделать написано тут.

А финансовая организация может не пожелать идти навстречу застройщику, меняя модель и доходность финансирования. Судя по всему, даже «посткарантинные» продажи станут для риелторов очередным разочарованием. Ведь, из-за финансовых сложностей сейчас отменяются почти завершенные сделки.

Спрос на вторичном рынке недвижимости упал

Введенные из-за пандемии ограничения, возрастание интереса к покупке новостроек после запуска программы субсидирования ипотеки, фактически обрушили спрос на вторичку. Про пандемию на сайте есть статья. Российский вторичный рынок недвижимости фактически не выдержал удара коронакризиса:

• спрос упал из-за сложности регистрации сделки и экономической ситуации в стране;
• старые квартиры стали дешеветь;
• к концу года они будут стоить на 10 % меньше, чем до начала пандемии.

Снижение цен на вторичном рынке произошло неравномерно. Во многом это зависит от введенных в регионах карантинных мер. Там, где ограничения были наиболее строгими, там квартиры и подешевели. Ситуация на московском вторичном рынке недвижимости оказалась устойчивой.

Более того, в мае 2020-го цены даже выросли на 0,4 %. В Санкт-Петербурге старые квартиры подорожали в мае на 0,13 %. Это на 5,8 % больше, чем показатели лета 2019-го.

Смягчение мер для противодействия пандемии немного оживило рынок вторичного жилья. До этого здесь было затишье, поскольку дистанционный формат работы не прижился. Да и действующая программа субсидирования ипотеки переманивает потенциальных покупателей в сегмент новостроек.

Прогноз развития рынка недвижимости к осени 2020

В последнее время все задаются одним и тем же вопросом: куда движется рынок продажи недвижимости? Web-ресурс Realtor.com для контроля состояния этой сферы экономики создал даже новый инструмент — индекс восстановления рынка жилья.

Индекс установлен на уровне 100 за последнюю неделю января 2020-го. Значение 100 означает, что рынок восстановился, достиг отмеченных в начале года темпов роста. Недельное значение этого индекса рассчитывается из 4-х индексируемых компонентов, а именно:

• «спрос на жилье», основанный на данных realtor.com о поисковой активности в интернете;
• «цены на жилье» на основе цен медианного списка;
• «предложение жилья» на основе вывода на рынок новых объектов;
• «темпы продаж» на основе медианного времени на рынке.

В мае два из четырех компонентов индекса («спрос на жилье» и «цены на жилье») превысили в США январский уровень. Остальные два компонента («новые поставки» и «темпы продаж жилья») – находятся ниже базового уровня, но оба показателя повышаются.

Как показывает обзор рынка недвижимости, в отличие от великой рецессии 2008-го года, жилье при коронакризисе играет роль героя-спасителя, а не злодея. Правда, имеется и более простой способ определения перспектив развития рынка недвижимости. Для этого необходимо определить:

♦ Насколько сильно коронавирус повлиял на регион.

♦ Готовы ли жители к переезду из-за опасности проживания в густонаселенном районе?

♦ Ожидается ли вторая волна пандемии в регионе?

♦ Уровень обеспеченности местных жителей жильем.

Когда наступит лучшее время для инвестиций на рынке недвижимости?

Эксперты рынка недвижимости считают, что лучшим временем для приобретения жилья в этом году станет лето. Если и дальше будут действовать введенные властями ограничения, продолжится падение реальных доходов. Рынок погрузится в стагнацию.

Спрос снизится, продавцы и девелоперы будут просто вынуждены понижать цены. К тому же, лето традиционно является «мертвым сезоном». И застройщики, и владельцы вторичной жилой недвижимости психологически будут готовы к снижению цен.

После выхода из коронакризиса наиболее востребованными объектами коммерческой недвижимости могут стать стартапы-инкубаторы и пространства для научно-исследовательских работ.

Связанная с научным сектором коммерческая недвижимость станет настоящим драйвером развития рынка во многих регионах мира. Спасибо за внимание, всегда ваш «Максимальный доход»