Инвестиции в апарт отели

Инвестициями в недвижимость для сдачи ее в аренду уже никого не удивить, но это сфера обладает своими недостатками. Среди них высокая стоимость квартир и трата времени на поиск жильцов, составление договора аренды и взимание платы. Есть альтернатива проверенному способу заработка с меньшими тратами денег и своего времени – инвестиции в апарт-отели. Именно о нем мы и поговорим подробнее.

Что такое апарт-отель?

Апарт-отель представляет собой жилой комплекс, где наряду с отдельными апартаментами присутствуют элементы отеля: ресепшн; программа бронирования; разделение апартаментов на классы; уборка апартаментов; места отдыха (кафе и рестораны, спа и фитнес-центры) и многое другое.

Апартаменты выбирают туристы, предпочитающие арендовать квартиру, а не номер в отеле. Однако имеются и недостатки такого варианта съема, не подходящие многим путешественникам, среди которых подписание множества бумаг, возможность съема только на длительный срок, отсутствие услуг по уборке квартиры, стирке и других достоинств номеров.

Для таких туристов и созданы апарт-отели, где можно снять квартиру даже на один день, регистрация не требует подписания горы бумаг, а для комфорта проживающих предоставлен весь комплекс удобств, сервисов, услуг и мест досуга. Стандартный номер такого отеля состоит из: спальни; гостиной; ванной; кухни, которая может быть:

стандартной с необходимой техникой;

мини, представленной зоной в гостиной с электрочайником, микроволновой печью и ящиком с посудой;

общей для нескольких номеров.

В апартаментах установлен телевизор, имеется точка доступа к интернету, в ванной распложены банные принадлежности и одноразовые средства личной гигиены. По желанию могут поставить тренажер, стиральную машину и прочее.

Апарт-отели за рубежом

В европейских странах уже давно туристу на выбор предлагается аренда квартиры, виллы или части частного дома как на длительный, так и короткий срок. Подобное предложение подходит предпринимателям, ездящим в другие страны в командировки на месяц и более длительный период, семьям, либо корпорациям.

Минусами аренды апартаментов являются необходимость заблаговременного бронирования (за 2-3 месяца до даты поездки), составление договора на четко оговоренный срок. Поэтому владельцы крупных гостиничных комплексов решили обратить свой взор на данный сегмент аренды жилья, используя плюсы этой сферы бизнеса и устраняя ее минусы. Так и родилась идея открытия апарт-отелей.

Джек Де Боер – первый бизнесмен, который не только разработал концепцию бизнес-идеи, но и воплотил ее в жизнь, открыв сеть гостиниц длительного пребывания: Residence Inn. Summerfield Suites. Candlewood Suites. Самый первый апарт-отель открыли в 1975 году в США, в Канзасе, городе Вичита.

Marriott

Сегодня практически все крупные сети гостиниц предлагают аренду апартаментов на долгий срок. Среди популярных в мире стоит отметить:

 Апарт-отели сети Inter Continental Hotels Group (Великобритания). Staybridge Suites и Candlewood Suites.

Сеть отелей Mamaison (Франция).

Accor (ЕС).

Апартаменты Homewood Suites By Hilton и Residence Inn by Marriott (Америка), относящиеся к люкс-классу.

Апарт-отели эконом-класса в США: Extended Stay America, Choice Hotels, InTown Suites, Studio 6.

Сеть апартаментов длительного пребывания TFE Hotels, работающая на территории Новой Зеландии и Австралии. Важно: сеть Marriott (США) выкупила самый первый апарт-отель в Вичите.

Апарт-отели в России

В РФ апарт-отели появились сравнительно недавно и слабо популярны среди российских бизнесменов. Такое положение объясняется тем, что в стране развит рынок «темной» аренды квартир, подразумевающий сдачу жилья на длительный срок без составления договора и уплаты налогов государству.

Также апартаменты мало используются населением для постоянного проживания, так как отсутствует возможность прописки в квартире, что вызывает трудности при использовании предоставляемых правительством социальных гарантий и услуг.

Однако в последние годы отмечается рост числа разрешений на возведение апарт-отелей в крупных городах: Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Сочи и прочих. В связи с этим введены изменения в законодательство, предписывающие с января 2019 года каждому апарт-отелю получить сертификат и «звезды».

К сожалению, не все гостиничные владельцы спешат пройти сертификацию с присвоением «звезд». Примечательно, что уровень сервиса апарт-отеля с 4 звездами аналогичен классическому отелю с тем же рейтингом.

Доходность инвестиций в апарт-отели

Прежде, чем говорить о доходности данного инвестиционного инструмента, стоит осветить уровень доходов и расходов. На уровень дохода влияет несколько факторов:

Месторасположение. Оптимальное решение – это размещение отеля недалеко от центра города или делового района, станции метро.

Сезонность. Наибольший приток туристов отмечается в сезон отпусков, период проведения масштабных конференций и других крупных мероприятий. Цена аренды в эти месяцы самая высокая, заполняемость до 90 %, следовательно, прибыль отеля тоже высока. Однако в несезон арендуется от 30 % до 60 % апартаментов. Следовательно, в зависимости от самого отеля и грамотного управления средний показатель заполняемости составляет 60-80%.

Площадь и класс апартаментов. Наиболее востребованы номера эконом класса с площадью 14-16м2, на втором месте комфорт-класса – от 20 м2. Апартаменты же люкс-класса менее востребованы, но все зависит от города размещения апарт-отеля.

К примеру, в Москве часто проводятся крупные деловые мероприятия, сюда приезжают бизнесмены с разных уголков мира для поиска бизнес-партнеров, подписания выгодных контрактов. Следовательно, люкс-апартаменты в данном городе будут пользоваться спросом. Стоит отметить, что в зависимости от класса в номере должен быть сделан соответствующий ремонт и установлена бытовая техника.

Расходы

Для получения чистой прибыли из дохода вычитаются расходы. Сюда относятся:

Счета за предоставление коммунальных услуг: вода, электроэнергия, газ, интернет и прочее.

Амортизация. Каждые 5-7 лет необходимо ремонтировать номер. Не стоит забывать и о сервисном обслуживании или выходе из строя установленной техники. Апартаменты, сдаваемые посуточно, нуждаются в более частом ремонте и замене бытовой техники. Для вычисления доходности необходимо высчитать сумму, которая потребуется на ремонтные работы, и распределить ее по годам.

Налоговые отчисления. Сдача в аренду апартаментов – это вид бизнес-деятельности, подразумевающей наличие ИП или ООО. Если вы решили инвестировать в один номер, то лучше зарегистрировать индивидуального предпринимателя и выплачивать налог с дохода в размере 6 %. В ином случае потребуется открытие ООО. О том какие налоги платит ИП я написал здесь.

Страховые взносы. Если у вас только один номер, то нужно будет выплачивать 28 тысяч рублей, плюс, 1% с дохода, который выше 300 тысяч рублей.

Оплата управляющему в размере 25 % от выручки.

Доходность

Теперь можно подвести итоги. После вычета расходов с прибыли от аренды апартаментов чистый доход составит 8-15 % в месяц. Для сравнения, прибыльность сдачи квартиры 3-4 %. Однако нужно учитывать увеличение стоимости апартаментов:

Стоимость номера при покупке на стадии котлована гораздо ниже цены после сдачи апарт-отеля в эксплуатацию, которая увеличивается на 20-30 %.

Рост стоимости номера на рынке недвижимости. Рекомендуется закладывать значение, равное уровню инфляции – 3 %. После прибавления к чистой прибыли данных показателей, общая доходность инвестиций в апартаменты может достигать 12 % каждый год.

Как купить апарт-отель или номер в нем?

Прежде, чем перейти к рассмотрению вариантов приобретения, хотелось бы остановиться на причинах данных инвестиций. Причины покупки апартаментов. Существует три причины, по которым инвесторы предпочитают покупать номер в апарт-отеле.

Апарт отели

Проживание

Апартаменты – более дешевый вариант приобретения жилья в престижном районе. Минусы такого решения: нельзя прописаться; ограничения получения медицинской помощи в поликлинике по месту проживания. Например, вызвать врача на дом в рамках ОМС не представляется возможным; проблемы с определением ребенка в детский сад или школу, так как в первую очередь на пустые места принимают детей родителей, которые прописаны в закрепленном районе.

Сдача в аренду самостоятельно

При личном ведении дела экономятся средства на оплату труда наемных работников, ответственных за уборку номера, ремонт техники, заселение/выселение жильцов, приема платежей и так далее. Преимущества такого способа неоспоримы: цена «номеров» ниже; продажа апартаментов с отделкой под ключ; отсутствие необходимости в оформлении арендаторов (договор аренды, прописка); нет проблем с соседями.

С точки зрения единоличной сдачи в аренду, оптимальный срок сдачи – помесячно. Если же выбрать посуточный вариант, то инвестор сталкивается с проблемами, связанными с затратами времени на обслуживание жильцов. Тогда это уже не инвестиция, а полноценная вторая работа или бизнес.

Можно делегировать часть забот управляющей компании, консьержу или стороннему человеку. Чаще всего эти услуги предлагает дочерняя компания застройщика апарт-отеля. В случае, когда подобный сервис не предоставляется, необходимо будет тщательно выбирать благонадежного управляющего, во избежание мошеннических действий и, как следствие, потери дохода.

Стоимость услуг управляющего варьируется в пределах 20-30 % от дохода с аренды апартаментов. Добавьте сюда еще цену на их обслуживание, коммунальные услуги. В итоге, при использовании сторонних услуг будет теряться до 50 % прибыли. С точки зрения прибыльности сдача посуточно более выгодный вариант, так как стоимость аренды за месяц аналогична сдаче квартиры, а цена суток проживания выше в 2-3 раза.

Сдача в аренду в формате апарт-отеля

Подразумевает сдачу апартаментов управляющей компанией посуточно под брендом отеля. Владелец номера не имеет права самостоятельно договариваться с арендодателями. Управляющая компания берет процент от выручки в размере 25-30 %, либо сотрудничает с инвестором по доходной программе.

Стоимость приобретения

На цену покупки апартаментов или всего апарт-отеля влияет ряд факторов, среди которых: стадия строительства; город и месторасположение в нем здания; площадь номер/участка и другие. Например, за апартаменты площадью 14-16 м2 нужно будет отдать от 2,5 млн.рублей, 20-22 м2 – от 3,5 млн.рублей.

Варианты покупки

Помимо приобретения недвижимости за личные средства есть также вариант покупки с привлечением кредитных средств. Если с первым все предельно ясно, то второй метод заслуживает особого внимания.

Инвестиции в апартаменты

При использовании кредитных средств доходность проекта в разы снижается за счет высоких кредитных ставок. Даже при превышении размера прибыли от сдачи номера выплат по кредитному договору, инвестор столкнется с рядом проблем:

  1. При покупке номера/здания на стадии строительства пройдет минимум 2 года до момента сдачи отеля в эксплуатацию и получения дохода. Следовательно, первое время погашать кредит придется из личных средств.
  2. В отличие от покупки квартиры в ипотеку размер первоначального взноса за апартаменты составит 40-50 % против 15 %. Это обусловлено тем, что цена разделена застройщиком на три части: строительство, отделка и меблировка. Ипотечные средства могут быть потрачены только на первую часть, а на последующие (20-30 % от всей стоимости) оплачиваются из личных средств.

Поэтому настоятельно рекомендуем задействовать заемные средства минимально, так как в ином случае увеличиваются инвестиционные риски.

Подводные камни инвестирования в апарт-отели

В любом деле есть свои подводные камни – риски, и инвестиции в апарт-отели не исключение.

В первую очередь это касается самого здания, а именно его неудачного месторасположения. В итоге, доходность данного проекта будет минимальной, либо нулевой из-за низкого уровня заполняемости отеля. Напомним, наилучшим выбором будет участок в центре города или вблизи от станций метро, делового центра.

На втором месте риск долгостроя, либо банкротства застройщика. Для снижения вероятности потери средств следует тщательно выбирать компанию, занимающуюся строительством. Отдайте предпочтение той, которая на строительном рынке ни один год, а за ее плечами десяток сданных объектов в эксплуатацию.

На третьем месте мошеннические действия управляющей компании. Например, сдача своих номеров, а апартаменты инвесторов простаивают, либо сокрытие реальной выручки и другие варианты. Установка специального программного обеспечения для автоматизации процесса бронирования позволяет свести к минимуму подобные ситуации, но человеческий фактор исключать нельзя.

На четвертом месте халатность управляющей компании, касающейся обслуживания гостей. К примеру, хамское поведение регистраторов, плохое обслуживание номеров, не предоставление заявленных услуг и прочее.

На пятом месте находится частая ошибка управляющих компаний – преднамеренное завышение стоимости аренды номера для получения большей прибыли. В результате, приток гостей снижается и падает прибыль.

По последним трем рискам рекомендуем тщательно выбирать управляющую компанию: проанализировать отзывы, историю работы, ознакомиться с отчетами доходности по иным управляемым объектам.

Выводы об инвестициях в апарт- отели

Апарт-отели – это современный инвестиционный инструмент, приносящий чистый доход до 12 % в год. В сравнении с иными распространенными вариантами вложения средств (покупка квартиры, депозит в банке) намного выгоднее при правильном подходе. Перед покупкой следует тщательно проанализировать:

  • Удачность месторасположения отеля.
  • Честность компании-застройщика.
  • Компетентность управляющей компании, если вы решили доверить управление отелем ей.
  • Уровень доходности на основании стоимости аренды в вашем городе и цен на ремонт, обслуживание и коммунальные услуги.

Главное – покупайте апартаменты или апарт-отель за свои средства, иначе при привлечении заемных средств прибыльность инвестиций существенно снижается, а риск потерять средства и остаться должником перед банком очень высок. Спасибо за внимание, всегда ваш Максимальный доход!