Инвестиции в апарт отели

Инвестициями в недвижимость для сдачи ее в аренду уже никого не удивить, но это сфера обладает своими недостатками. Среди них высокая стоимость квартир и трата времени на поиск жильцов, составление договора аренды и взимание платы. Есть альтернатива проверенному способу заработка с меньшими тратами денег и своего времени – инвестиции в апарт-отели. Именно о нем мы и поговорим подробнее.

Что такое апарт-отель?

Апарт-отель представляет собой жилой комплекс, где наряду с отдельными апартаментами присутствуют элементы отеля:

  • ресепшн;
  • программа бронирования;
  • разделение апартаментов на классы;
  • уборка апартаментов;
  • места отдыха (кафе и рестораны, спа и фитнес-центры) и многое другое.

Апартаменты выбирают туристы, предпочитающие арендовать квартиру, а не номер в отеле. Однако имеются и недостатки такого варианта съема, не подходящие многим путешественникам, среди которых подписание множества бумаг, возможность съема только на длительный срок, отсутствие услуг по уборке квартиры, стирке и других достоинств номеров.

Для таких туристов и созданы апарт-отели, где можно снять квартиру даже на один день, регистрация не требует подписания горы бумаг, а для комфорта проживающих предоставлен весь комплекс удобств, сервисов, услуг и мест досуга.

Стандартный номер такого отеля состоит из:

  • спальни;
  • гостиной;
  • ванной;
  • кухни, которая может быть:
  • стандартной с необходимой техникой;
  • мини, представленной зоной в гостиной с электрочайником, микроволновой печью и ящиком с посудой;
  • общей для нескольких номеров.

В апартаментах установлен телевизор, имеется точка доступа к интернету, в ванной распложены банные принадлежности и одноразовые средства личной гигиены. По желанию могут поставить тренажер, стиральную машину и прочее.

Апарт-отели за рубежом

В европейских странах уже давно туристу на выбор предлагается аренда квартиры, виллы или части частного дома как на длительный, так и короткий срок. Подобное предложение подходит предпринимателям, ездящим в другие страны в командировки на месяц и более длительный период, семьям, либо корпорациям.

Минусами аренды апартаментов являются необходимость заблаговременного бронирования (за 2-3 месяца до даты поездки), составление договора на четко оговоренный срок. Поэтому владельцы крупных гостиничных комплексов решили обратить свой взор на данный сегмент аренды жилья, используя плюсы этой сферы бизнеса и устраняя ее минусы. Так и родилась идея открытия апарт-отелей.

Джек Де Боер – первый бизнесмен, который не только разработал концепцию бизнес-идеи, но и воплотил ее в жизнь, открыв сеть гостиниц длительного пребывания:

  1. Residence Inn.
  2. Summerfield Suites.
  3. Candlewood Suites.

Самый первый апарт-отель открыли в 1975 году в США, в Канзасе, городе Вичита.

Marriott

Сегодня практически все крупные сети гостиниц предлагают аренду апартаментов на долгий срок. Среди популярных в мире стоит отметить:

  • Апарт-отели сети InterContinental Hotels Group (Великобритания). Staybridge Suites и Candlewood Suites.
  • Сеть отелей Mamaison (Франция).
  • Accor (ЕС).
  • Апартаменты Homewood Suites By Hilton и Residence Inn by Marriott (Америка), относящиеся к люкс-классу.
  • Апарт-отели эконом-класса в США: Extended Stay America, Choice Hotels, InTown Suites, Studio 6.
  • Сеть апартаментов длительного пребывания TFE Hotels, работающая на территории Новой Зеландии и Австралии.

Важно: сеть Marriott (США) выкупила самый первый апарт-отель в Вичите.

Апарт-отели в России

В РФ апарт-отели появились сравнительно недавно и слабо популярны среди российских бизнесменов. Такое положение объясняется тем, что в стране развит рынок «темной» аренды квартир, подразумевающий сдачу жилья на длительный срок без составления договора и уплаты налогов государству.

Также апартаменты мало используются населением для постоянного проживания, так как отсутствует возможность прописки в квартире, что вызывает трудности при использовании предоставляемых правительством социальных гарантий и услуг.

Однако в последние годы отмечается рост числа разрешений на возведение апарт-отелей в крупных городах: Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Сочи и прочих. В связи с этим введены изменения в законодательство, предписывающие с января 2019 года каждому апарт-отелю получить сертификат и «звезды». К сожалению, не все гостиничные владельцы спешат пройти сертификацию с присвоением «звезд».

Примечательно, что уровень сервиса апарт-отеля с 4 звездами аналогичен классическому отелю с тем же рейтингом.

Доходность инвестиций в апарт-отели

Прежде, чем говорить о доходности данного инвестиционного инструмента, стоит осветить уровень доходов и расходов.

Прибыль апарт-отелей

На уровень дохода влияет несколько факторов:

  1. Месторасположение. Оптимальное решение – это размещение отеля недалеко от центра города или делового района, станции метро.
  2. Сезонность. Наибольший приток туристов отмечается в сезон отпусков, период проведения масштабных конференций и других крупных мероприятий. Цена аренды в эти месяцы самая высокая, заполняемость до 90%, следовательно, прибыль отеля тоже высока. Однако в несезон арендуется от 30% до 60% апартаментов. Следовательно, в зависимости от самого отеля и грамотного управления средний показатель заполняемости составляет 60-80%.
  3. Площадь и класс апартаментов. Наиболее востребованы номера эконом класса с площадью 14-16м2, на втором месте комфорт-класса – от 20 м2. Апартаменты же люкс-класса менее востребованы, но все зависит от города размещения апарт-отеля. К примеру, в Москве часто проводятся крупные деловые мероприятия, сюда приезжают бизнесмены с разных уголков мира для поиска бизнес-партнеров, подписания выгодных контрактов. Следовательно, люкс-апартаменты в данном городе будут пользоваться спросом. Стоит отметить, что в зависимости от класса в номере должен быть сделан соответствующий ремонт и установлена бытовая техника.

Расходы

Для получения чистой прибыли из дохода вычитаются расходы. Сюда относятся:

  • Счета за предоставление коммунальных услуг: вода, электроэнергия, газ, интернет и прочее.
  • Амортизация. Каждые 5-7 лет необходимо ремонтировать номер. Не стоит забывать и о сервисном обслуживании или выходе из строя установленной техники. Апартаменты, сдаваемые посуточно, нуждаются в более частом ремонте и замене бытовой техники. Для вычисления доходности необходимо высчитать сумму, которая потребуется на ремонтные работы, и распределить ее по годам.
  • Налоговые отчисления. Сдача в аренду апартаментов – это вид бизнес-деятельности, подразумевающей наличие ИП или ООО. Если вы решили инвестировать в один номер, то лучше зарегистрировать индивидуального предпринимателя и выплачивать налог с дохода в размере 6%. В ином случае потребуется открытие ООО.
  • Страховые взносы. Если у вас только один номер, то нужно будет выплачивать 28 тысяч рублей, плюс, 1% с дохода, который выше 300 тысяч рублей.
  • Оплата управляющему в размере 25% от выручки.

Доходность

Теперь можно подвести итоги. После вычета расходов с прибыли от аренды апартаментов чистый доход составит 8-15% в месяц. Для сравнения, прибыльность сдачи квартиры 3-4%.

Однако нужно учитывать увеличение стоимости апартаментов:

  1. Стоимость номера при покупке на стадии котлована гораздо ниже цены после сдачи апарт-отеля в эксплуатацию, которая увеличивается на 20-30%.
  2. Рост стоимости номера на рынке недвижимости. Рекомендуется закладывать значение, равное уровню инфляции – 3%.

После прибавления к чистой прибыли данных показателей, общая доходность инвестиций в апартаменты может достигать 12% каждый год.

Как купить апарт-отель или номер в нем?

Прежде, чем перейти к рассмотрению вариантов приобретения, хотелось бы остановиться на причинах данных инвестиций.

Причины покупки апартаментов. Существует три причины, по которым инвесторы предпочитают покупать номер в апарт-отеле.

Апарт отели

Проживание

Апартаменты – более дешевый вариант приобретения жилья в престижном районе. Минусы такого решения:

  • нельзя прописаться;
  • ограничения получения медицинской помощи в поликлинике по месту проживания. Например, вызвать врача на дом в рамках ОМС не представляется возможным;
  • проблемы с определением ребенка в детский сад или школу, так как в первую очередь на пустые места принимают детей родителей, которые прописаны в закрепленном районе.

Сдача в аренду самостоятельно

При личном ведении дела экономятся средства на оплату труда наемных работников, ответственных за уборку номера, ремонт техники, заселение/выселение жильцов, приема платежей и так далее. Преимущества такого способа неоспоримы:

  • цена «номеров» ниже;
  • продажа апартаментов с отделкой под ключ;
  • отсутствие необходимости в оформлении арендаторов (договор аренды, прописка);
  • нет проблем с соседями.

С точки зрения единоличной сдачи в аренду, оптимальный срок сдачи – помесячно. Если же выбрать посуточный вариант, то инвестор сталкивается с проблемами, связанными с затратами времени на обслуживание жильцов. Тогда это уже не инвестиция, а полноценная вторая работа или бизнес.

Можно делегировать часть забот управляющей компании, консьержу или стороннему человеку. Чаще всего эти услуги предлагает дочерняя компания застройщика апарт-отеля. В случае, когда подобный сервис не предоставляется, необходимо будет тщательно выбирать благонадежного управляющего, во избежание мошеннических действий и, как следствие, потери дохода.

Стоимость услуг управляющего варьируется в пределах 20-30% от дохода с аренды апартаментов. Добавьте сюда еще цену на их обслуживание, коммунальные услуги. В итоге, при использовании сторонних услуг будет теряться до 50% прибыли.

С точки зрения прибыльности сдача посуточно более выгодный вариант, так как стоимость аренды за месяц аналогична сдаче квартиры, а цена суток проживания выше в 2-3 раза.

Сдача в аренду в формате апарт-отеля

Подразумевает сдачу апартаментов управляющей компанией посуточно под брендом отеля. Владелец номера не имеет права самостоятельно договариваться с арендодателями. Управляющая компания берет процент от выручки в размере 25-30%, либо сотрудничает с инвестором по доходной программе.

Стоимость приобретения

На цену покупки апартаментов или всего апарт-отеля влияет ряд факторов, среди которых:

  • стадия строительства;
  • город и месторасположение в нем здания;
  • площадь номер/участка и другие.

Например, за апартаменты площадью 14-16 м2 нужно будет отдать от 2,5 млн.рублей, 20-22 м2 – от 3,5 млн.рублей.

Варианты покупки

Помимо приобретения недвижимости за личные средства есть также вариант покупки с привлечением кредитных средств. Если с первым все предельно ясно, то второй метод заслуживает особого внимания.

Инвестиции в апартаменты

При использовании кредитных средств доходность проекта в разы снижается за счет высоких кредитных ставок. Даже при превышении размера прибыли от сдачи номера выплат по кредитному договору, инвестор столкнется с рядом проблем:

  1. При покупке номера/здания на стадии строительства пройдет минимум 2 года до момента сдачи отеля в эксплуатацию и получения дохода. Следовательно, первое время погашать кредит придется из личных средств.
  2. В отличие от покупки квартиры в ипотеку размер первоначального взноса за апартаменты составит 40-50% против 15%. Это обусловлено тем, что цена разделена застройщиком на три части: строительство, отделка и меблировка. Ипотечные средства могут быть потрачены только на первую часть, а на последующие (20-30% от всей стоимости) оплачиваются из личных средств.

Поэтому настоятельно рекомендуем задействовать заемные средства минимально, так как в ином случае увеличиваются инвестиционные риски.

Подводные камни инвестирования в апарт-отели

В любом деле есть свои подводные камни – риски, и инвестиции в апарт-отели не исключение.

  • В первую очередь это касается самого здания, а именно его неудачного месторасположения. В итоге, доходность данного проекта будет минимальной, либо нулевой из-за низкого уровня заполняемости отеля. Напомним, наилучшим выбором будет участок в центре города или вблизи от станций метро, делового центра.
  • На втором месте риск долгостроя, либо банкротства застройщика. Для снижения вероятности потери средств следует тщательно выбирать компанию, занимающуюся строительством. Отдайте предпочтение той, которая на строительном рынке ни один год, а за ее плечами десяток сданных объектов в эксплуатацию.
  • На третьем месте мошеннические действия управляющей компании. Например, сдача своих номеров, а апартаменты инвесторов простаивают, либо сокрытие реальной выручки и другие варианты. Установка специального программного обеспечения для автоматизации процесса бронирования позволяет свести к минимуму подобные ситуации, но человеческий фактор исключать нельзя.
  • На четвертом месте халатность управляющей компании, касающейся обслуживания гостей. К примеру, хамское поведение регистраторов, плохое обслуживание номеров, не предоставление заявленных услуг и прочее.
  • На пятом месте находится частая ошибка управляющих компаний – преднамеренное завышение стоимости аренды номера для получения большей прибыли. В результате, приток гостей снижается и падает прибыль.

По последним трем рискам рекомендуем тщательно выбирать управляющую компанию: проанализировать отзывы, историю работы, ознакомиться с отчетами доходности по иным управляемым объектам.

Выводы

Апарт-отели – это современный инвестиционный инструмент, приносящий чистый доход до 12% в год. В сравнении с иными распространенными вариантами вложения средств (покупка квартиры, депозит в банке) намного выгоднее при правильном подходе.

Перед покупкой следует тщательно проанализировать:

  • Удачность месторасположения отеля.
  • Честность компании-застройщика.
  • Компетентность управляющей компании, если вы решили доверить управление отелем ей.
  • Уровень доходности на основании стоимости аренды в вашем городе и цен на ремонт, обслуживание и коммунальные услуги.

Главное – покупайте апартаменты или апарт-отель за свои средства, иначе при привлечении заемных средств прибыльность инвестиций существенно снижается, а риск потерять средства и остаться должником перед банком очень высок. Спасибо за внимание!